中粮重组地产往事:从亚龙湾地主到大悦城“回A”的二十六年

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  观点地产网 停牌8个月后,3月30日晚间,中粮地产的重组预案姗姗来迟。按照公告披露,中粮地产拟发行股份收购大悦城地产的控股权,交易对价暂定人民币147.56亿元。收购完成后,大悦城地产将成为中粮地产旗下公司。

  这被中粮集团称为“深化国有资本投资公司试点改革进一步深化”的举措,能否立竿见影尚难判断。但对于过往规模发展较慢的中粮地产而言,重组则意味着做大做强。根据预案,收购大悦城地产后中粮地产总估值约272.5亿元,相当于停牌前市值的1.88倍。

  而这在市场人士眼中,中粮旗下不同地产平台“分久必合”的背后,亦凸显着其地产业务发展的曲折历程,以及因同业竞争引发整合的不可抗性。

  当年,中粮集团是最早参与海南房地产布局的企业之一,凭借在亚龙湾18.6平方公里土地打响名声。2005年以后,中粮在宁高宁时代又迅速启动了“从多元化向专业化转型”战略,包括推动中粮地产登陆A股,打包商业地产赴港上市等。

  但中粮此后未能将两大地产平台合并,反倒被平台间的同业竞争等问题牵绊。在自身发展必发官网放缓之际,当初国资委保留的以房地产为主业的15家其它央企,包括保利地产、招商蛇口、中海等已发展为行业规模前列的地产公司。

  在这26年的时光里,中粮地产业务未能保持在行业的前列。

  亚龙湾地主

  上世纪90年代的海南,在中国房地产发展史上占据了相当重要的角色。在那场房地产热潮中,海南成为市场化制度的试验田,包括鲁能、中国宝安、中粮等企业借势在海岛沿东海岸储备了相当规模的土地。

  中粮集团是最早进入海南市场的国有资本之一。

  观点地产新媒体了解,1992年前后,位于三亚市东南28公里处,规划面积18.6万平方公里的亚龙湾国际旅游度假区获得国务院批准成立,成为中国首批12个国家级旅游区之一。中粮集团率先向三亚投入重注大量圈地,成功取得亚龙湾这块“风水宝地”的一级开发权利。

  1995年,中粮集团对亚龙湾投资、开发实施控股经营,之后便开始实施“以酒店提升度假品质”的战略,并投入资金达数十亿元。1996年,由中粮集团投资兴建的凯莱酒店落成,这也是中国首家五星级度假酒店。

  至2010年,中粮已先后投入10多亿元完成亚龙湾一期项目的开发建设,建设用地5247亩,已转让4508.48亩,相继建立和引进了天域、万豪、红树林等17家国际顶级酒店,并建成海滨浴场、高尔夫球场、豪华别墅、海上活动中心及中心广场等旅游项目。

  2011年11月30日,中粮在亚龙湾投资建设的瑞吉度假酒店、美高梅度假酒店宣布开业。集团董事长宁高宁当时透露,中粮将继续做好亚龙湾二期项目的工作。

  根据规划,亚龙湾二期涉及土地面积逾10平方公里,这相当于雅居乐海南清水湾项目的占地总和。

  传统房地产销售层面,中粮在亚龙湾获批开发的大型综合性住宅区——公主郡项目,为该集团带来了显著的收益。

  以项目二期为例,200必发888年10月预售报价2.3万元/平方米,至2010年升至2.9万元/平方米。而至2015年,亚龙湾·龙溪悦墅公寓的别墅定价达到6.2万元/平方米。

  中粮地产、大悦城曲折

  中粮集团于1993年成立中粮地产公司,主营业务涉及房地产开发、建材、参股、投资等。从时间点看,中粮地产成立的时间恰好是集团介入亚龙湾18.6平方公里土地之后,因而市场多倾向于认为亚龙湾项目将注入到这一平台。不过,中粮始终未采取注资动作。

  从企业发展角度,1988年至2005年以来中粮集团一直处于转型多元化、扩大经营规模时期,借由亚龙湾项目涉足房地产也是这一时期的重要产物。这种战略至2005年出现变化,从华润集团调任而来的新董事长宁高宁,开启了长达十年的业务调整。

  宁高宁对中粮的地产业务调整是循序渐进、层次分明的。

  据观点地产新媒体了解,2005年10月18日,宁高宁明确对中粮地产业务定位为“城市中高档住宅的主要提供者”。半个月后,中粮以8亿元受让“深宝恒A”股份成为第一大股东,并更名为“中粮地产”。

  2006年,宁高宁对中粮的地产业务作进一步厘清,决定划分为投资性物业、住宅发展两大业务板块。

  2007年,中粮宣布成立商业地产平台“中粮置业”,并透露将集团旗下商业地产打包、适时在香港上市的想法。也正是在那一年,中粮置业试水之作北京“西单大悦城”开门营业。

  和深圳万象城一样,西单大悦城成为宁高宁主导下又一个代表性商业项目。由于项目处于北京商圈核心,以及引入品牌时尚等,西单大悦城至今仍是大悦城地产租金收入、租金水平最高的项目。

  此后,宁高宁逐渐将发展重心向大悦城倾斜,于2008年提出5年内发展20个大悦城,资产规模700亿元,占中粮集团总资产30%的目标。至2013年,港股平台侨福企业宣布更名“中粮置地”。

  2013年9月23日,香港上市企业侨福企业公告宣布,将收购中粮所持有商用物业组合目标公司的股权;2014年1月,侨福企业正式更名为“中粮置地”,并于同年11月更名“大悦城地产”。

  相比于商业平台起步晚、发展快,最早成立的中粮地产,尽管于2010年3月成为国资委保留的以房地产作为主业的16家央企之一,却呈现处于缓慢发展的状态。

  观点地产新媒体查询,2017年中粮地产营收140.42亿元,较2007年增长16倍;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润8.43亿元,较2007年却仅增长2.8倍,显示业绩增长缓慢。而大悦城去年营收116.58亿元,核心净利润8.39亿元,盈利水平已超过中粮地产。

  房地产销售方面,2017年该公司签约金额261.59亿元,远不及保利地产、华润置地、中海、招商蛇口等央企地产公司。其中,招商蛇口在重组两年后,已正式迈入千亿销售阵营。

  为什么重组?

  如今重新审视宁高宁当初对中粮的地产业务进行调整,中粮地产、大悦城地产在不同地方上市,同时要求两个公司业务分工明确、互不干扰,体现出他对厘清股权及业务的决心和魄力。

  不过从实际效果看,中粮“整而不合”的做法也为市场所反思,这恰恰体现在宁高宁着力切割的股权和业务层面。

  据观点地产新媒体了解,在中粮集团层面,地产板块被统一称为“中粮置地”,统管中粮地产、大悦城地产。人事管理存在交叉,其中中粮置地董事长周政,同时身兼中粮地产董事长、大悦城地产董事会主席。

  业务层面,中粮系的同业竞争同样受市场关注。大悦城地产以持有型物业的开发、经营与管理为主,但仍有相当部分收入来源于物业开发销售。2017年,该公司物业及土地开发业务收入71亿元,占总收入61%,并预计2018年物业销售将达80-90亿元。

  中粮过往并非没有意识过上述问题,宁高宁早在2011年已明确提出,对中粮地产、中粮置业(即大悦城地产)合并,并实现集团A+H方式整体上市的目标。但受制于多方因素,合并工作迟迟无法落实。

  直至2015年以来,国企改革拉开大幕,包括招商蛇口、中海、五矿、信达等都先后进行资产重组。中粮紧随其后,终于在2017年7月开始筹划停牌重组交易事项。

  按照今年3月30日披露的交易预案,中粮地产拟按资产总对价147.56亿元、每股6.89元发行21.42亿股,以收购大悦城地产91.34亿股股份,占大悦城已发行普通股总数64.18%。收购完成后,大悦城地产将成为中粮地产旗下公司。

  这是一场近乎“吞象”级别的重组收购,按照2017年末资产规模计,中粮地产总资产757.51亿元,大悦城地产则达到863.71亿元。

  这场体现中粮集团整合意志的整合,对于市场传递的信号也是多层次的。其中对于投资者而言,整合有助于形成更高估值溢价,以中粮地产为例,按照预案披露价格,其估值达272.5亿元,相当于停牌前市值的1.88倍。

  对于上市公司而言,通过对中粮地产、大悦城地产进行品牌整合,使中粮系按必发官网照更有效的方式分配住宅和商业资源,从而提高融资和资金运营效率。同时,增大体量也意味着信用得到相应增强,对于降低融资成本存在利好。

  不过,上述潜在的重组利益都需要长远的价值体现,就短期而言,中粮地产业务仍面临行业发展规模挑战的问题。

  观点地产新媒体了解,中粮地产2018年新开工面积389.28万平方米,同比增长179%,这超过了其去年全年新增的土储面积349.58万平方米。而在土地总储备方面,中粮地产鲜有披露数字,仅表示“基本满足未来3-5年发展”。

  


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